国内房子库存7.53亿平方米，居然有人说2027年后，新房会不够卖？
前不久高盛召开的一场房地产专家会议中提出了一个观点：从2027年3月起，国内新房市场可能出现12到18个月的明显供应短缺，新房供给整体可能缩水约60%。
很多人的第一反应是不信：三四线的房子还卖不动、人口还在减少，凭什么说会缺房？出现房源短缺的情况呢？
但资本的反应很真实。
消息一出，房地产板块应声而起，万科等龙头股更是被内外资金合力推动涨停。资本不会做慈善，在这个时候敢于入场的人，一定是有别于常人没有看懂的底层逻辑。
将土地成交、新开工的数据和开发商的资金链条分开来看的话，就会发现这不是耸人听闻，而是在现房销售新政策实施之后出现的一种制度性的供给减少。
游戏规则变了，不管是刚需还是打算换房的改善型客户都要弄清楚这个变化。
01、 规则改写：从预售到现房，供给侧的深度洗牌
这么多年以来，为什么现在才开始全面实行现房销售呢？
以前不敢硬推，主要是顾虑三个点：怕供应断崖式下跌、怕房价被炒高、怕地方财政吃不消。
在旧模式之下，开发商拿到土地六到十二个月就可以开盘收款，预售回款占到了整个开发资金的三分之二左右。
改成现房销售的话，资金占用的时间就会由一年延长到两年或者三年。
但是现在的情况完全不同了：库存有安全边际，房价处于低谷区段，开发商自身也在减少土地购置，再加上二手房已经壮大到了可以分担一半市场。
今年上半年二手房网签面积为5.49亿平方米，同比增长了10.6%，已经超过了新房。
政策的方向很明确，“紧开发、松需求”。对于购房者而言，在源头上减少大家最害怕的风险就是交付问题。
02、 数据说话：硬指标下滑，18个月后的供应断档
供给到底会缩减多少？看一组已经发生的真实数据。
今年1-8月份，全国房地产开发投资下降了19.9个百分点，房屋新开工面积下降了24.8个百分点，8月份单月降幅达到30.9个百分点。
目前新开工面积，已经远远低于维持供需平衡所需要的正常水平。
土地端的变化更剧烈。
今年前8个月全国国有土地出让收入下降了28.6%，而全国300个城市住宅用地成交面积也已经跌到了去年最高点相差很大的程度。
简单的说就是：现房销售模式下，项目现金流回正的时间缩短了一倍，但是资金占用高峰也升高了一倍，而项目的收益率则由原来的15%-20%降低到了现在的3%-7%，收益已经接近于理财产品了，但是风险却比理财产品大很多。
理性的资本会减少土地购置和新开工。
按时间节奏推算：未来半年开发商会消化旧规末班车项目，供应暂时平衡；到了2027年3月，旧规项目基本售罄，而新规下的现房还没盖好，中间就会砸出一个12到18个月的供应断档期。
03、 正面回应：关于“短缺”的三大核心质疑
面对这个预判，市场上最常见的有三个疑问，咱们一个个拆解：
质疑一：库存明明那么高，怎么可能缺房？
把“总量库存”和“有效供给”混为一谈。很多远郊或者配套设施不完善的房子即使积压再多也不能代替核心区域的需求。
比如说北京的商品住宅可售面积在减少，而深圳中心区的新房去化周期只有不到六个月。你所追求的好房源，并不是没有，而是供不应求。
质疑二：人口都下滑了，少盖点房怎么会涨？
商品的价格在短期内是由边际上的供求关系来决定的。
日本的人口已经过了拐点，在东京核心区也由于供给跟不上而出现了价格上涨的现象，这是人口向核心城市集中、改善型需求占据主要份额所造成的。
质疑三：以前也搞过现房试点，也没见短缺啊？
之前是零星试点，而此次则是为了配合预售资金全额监管、按揭竣工发放等一系列组合拳而进行的一次全国性的制度变革，开发商的收缩反应也是立竿见影的。
04、 未来走向：不是大涨，而是3%左右的温和修护
供应缩减会引发房价暴涨吗？答案是：不会。
市场有三道“缓冲带”在保护着它：一是高库存的安全垫依然在；二是庞大的二手房市场能随时承接外溢需求，充当价格稳定器；三是地方政策调控有弹性。
因此，未来的修复速度大概为3%左右，而且会呈现出比较明显的分化：一线核心区域可能会恢复到5%-8%，强二线城市则在3%-5%，而普通的三线和四线城市则保持在0%-2%。
只有刚刚好跑赢通货膨胀的缓慢上涨，才算是最好的情况了。
纵观历史，土地以及新开工量下降之后就会产生供不应求的情况，进而导致房价上涨的现象并不是什么新奇的事情。
在2008年、2012年以及2015年土地购置量减少之后，市场也出现了阶段性的复苏。但是这次不同的是，改革使得供给收缩成为一种长期的趋势。
打个比方：做面包一样，土地就是面粉，新房就是面包。
面粉采购的数量变少之后，面包供应也会随之减少。对普通老百姓而言，并不是投机时代又回来了，而是在经过几年深度市场的调整之后，整个行业的健康发展才真正到来。
刚需不必再盲目等待底部，改善者也可以趁着二手房挂牌时间充裕的时候，进行稳妥的置换，看清楚大势之后再出发即可。
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